Asumptem do napisania niniejszego artykułu bynajmniej nie była cudowna skądinąd piosenka zespołu Bitamina ale small talki prowadzone przy wielkanocnym stole w gronie rodziny. Po wyczerpaniu tematów związanych z tym, kto umarł, kto się rozwiódł, kto się urodził i na co chorują wszystkie ciocie i wujkowie świata, aby utrzymać niezobowiązująca pogawędkę moja szwagierka wspominała o wpisie przeczytanym na jednym z lokalnych portali internetowych. We wpisie tym, autor próbował uzyskać rade co ma zrobić, gdy przypadkowo wybudował dom na działce sąsiada, który obecnie domaga się rozbiórki wzniesionej budowli. Inwestor, który zainwestował kilkaset tysięcy złotych w ów budynek, jak zapewne słusznie przypuszczacie, nie jest zbyt skory do zadośćuczynienia roszczeniom sąsiada, w związku z czym przeszukuje internety szukając złotego środka i właściwego rozwiązania.

Można pomyśleć, że w XXI wieku, w erze GPS, zdjęć satelitarnych i tym podobnych wynalazków zbudowanie domu, w całości lub części, na cudzej działce jest niemożliwie. I tu się mylicie, moi Drodzy Czytelnicy, gdyż zdarza się, może niezbyt często, ale jednak.  Czy jak się już zdarzy jest możliwość wyjścia z impasu i uratowania zainwestowanych środków, czy też nasze drobne przeoczenie skutkuje tym, że musimy pożegnać nowe gniazdko i wynieść się w inne miejsce na ziemi?

Odpowiedź na powyższe pytania nie jest jednoznaczna i zależy od wielu czynników. Przede wszystkim znaczenie ma to, czy przy wznoszeniu budynku wkroczyliśmy na grunt sąsiada całym jego obrysem, czy też tyko troszeczkę.

W tym drugim wypadku rozwiązania są łatwiejsze. Mianowicie, zgodnie z art. 151 kodeksu cywilnego:

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

W przypadku tego przepisu, sytuacja inwestora zależy w zasadzie od ruchu właściciela zajętej nieruchomości. To on przede wszystkim powinien bez nieuzasadnionej zwłoki, czyli w zasadzie w momencie stwierdzenia, że budynek zaczyna „wkraczać” na jego posesje, zgłosić sprzeciw do inwestora, a następnie do niego należy wybór żądania: czy będzie domagał się wykupienia zajętej części gruntu czy też raczej ustanowienia służebności. Po naszej stronie leży jedynie wykazanie, że nie weszliśmy w granice działki sąsiada działając umyślnie. Kodeks cywilny nie definiuje odrębnie pojęcia umyślności i nieumyślności, dlatego stosuje się pomocniczo definicje tych pojęć stosowane w prawie karnym.

„Tradycyjnie wskazuje się, że wina umyślna może przybrać dwie postaci, a mianowicie zamiaru bezpośredniego (dolus directus – sprawca chce dokonać czynu sprzecznego z ustawą) lub zamiaru pośredniego (dolus eventualis – sprawca godzi się na to, że jego zachowanie może być sprzeczne z ustawą). Natomiast wina nieumyślna, inaczej niż w prawie karnym, utożsamiana jest tylko z niedołożeniem należytej staranności” M. Habdas [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), red. M. Fras, Warszawa 2018, art. 151.

Jeśli natomiast sąsiad będzie szybki jak błyskawica i zdąży zaprotestować niezwłocznie, wówczas ma prawo domagać się usunięcia zabudowy oraz roszczeń dodatkowych, np. wynagrodzenia za korzystanie z gruntu.

Z kolei w sytuacji, gdy na cudzej działce wzniesiemy cały dom, sytuacja ma się gorzej. Jedyne bowiem co nam zostaje to art. 231 kodeksu cywilnego o którym pisałam już kiedyś w kontekście podziału majątku dorobkowego.

Powołany przepis stanowi, że:

Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W tym wypadku warunkiem nabycia roszczenia o przeniesienie własności jest spełnienie znacznie bardziej wymagających przesłanek jakimi są: samoistne (jak właściciel) posiadanie gruntu przed rozpoczęciem budowy, dobra wiara posiadacza oraz dysproporcja wartości wzniesionego budynku w stosunku do wartości gruntu. Najtrudniejszą do zrealizowania jest najczęściej przesłanka dobrej wiary, która w odniesieniu do tego przepisu orzecznictwo nakazuje rozpatrywać bardzo restrykcyjnie.     W dobrej wierze znajduje się zatem posiadacza, który pozostawał w uzasadnionym okolicznościami przekonaniu, że wznosi budynek na własnej nieruchomości. Reprezentowałam kiedyś klienta w sprawie, w której jedna ze stron wzniosła na gruncie cudzym część budynku oraz ogrodzenie oraz wykonała utwardzenie kostka brukową. Co istotne, strona ta nabyła nieruchomość już zabudowaną i wykonywała swoja inwestycje w granicach odpowiadających dotychczasowej zabudowie.

Okazało się jednak w późniejszym okresie, że zarówno stare ogrodzenie jak i stary budynek wzniesione były częściowo na działce sąsiedniej, tak, że strona wykonująca nowe ogrodzenie i utwardzenie, oraz rozbudowę starego budynku także naruszyła grunt sąsiedni. Sąd nie uznał twierdzeń inwestora, że pozostawał on w dobrej wierze, gdyż w zasadzie korzystał z zakresu władania poprzedniego właściciela, uznając, że nie można przyjąć dobrej wiary w sytuacji, gdy inwestor przed przystąpieniem do prac budowlanych nie zlecił geodezyjnego wytyczenia granicy. Nie dało się w tym wypadku skorzystać z zarzutu zasiedzenia, gdyż wcześniej istniejący budynek został wybudowany w okresie krótszym niż 30 lat, a z uwagi na szybką interwencję właściciela gruntu, który zgłosił sprzeciw do wykonywanych prac – niemożliwe było też sięgnięcie do art. 151 kc.

Jak wskazuje Sąd Najwyższy:

Posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone prawo (np. własność, dzierżawa). W złej wierze jest natomiast ten, kto wie, że nie przysługuje mu określone prawo albo nie dowiedział się o tym przez niedbalstwo. (postanowienie z dnia 1- lutego 2021 roku, sygn. akt V CSKP 23/21).

Aby zatem wykazać dobrą wiarę musimy udowodnić, że mimo podjęcia wszelkich możliwych czynności i starań, niemożliwym praktycznie było ustalenie, że wykonujemy zabudowę na cudzym gruncie.

Gdy uda nam się spełnić warunki roszczenia o przeniesienie własności, musimy jeszcze zapłacić właścicielowi za grunt, na którym wybudowaliśmy dom lub inną budowlę i dopiero wówczas staniemy się prawowitymi właścicielami tego kawałka ziemi.

Regulacje powyższe są dlatego tak rygorystyczne, że prawo własności podlega szczególnej ochronie tak konstytucyjnej jak i ustawowej i pozbawienie drugiej osoby tego prawa może odbywać się jedynie w uzasadnionych, przewidzianych przepisami wypadkach.

Wracając zatem do opisanej na wstępie rozmowy ze szwagierką, to wprawdzie nie znam kulisów i faktów stojących za pytaniem z portalu lokalnego, jednak sam fakt, że zainwestowaliśmy znaczne pieniądze i nie chcemy dokonywać rozbiórki budynku nie wystarcza dla uzyskania prawa własności czy nawet ograniczonego prawa rzeczowego do gruntu. Najlepiej zatem dogadać się z sąsiadem, zaproponować cenę wykupu troszeczkę wyższą niż rynkowa i spróbować polubownie załatwić sprawę. Procesy sądowego zarówno na gruncie art. 151 jak 231 kc są bowiem trudne i żmudne, a niedookreślone i uznaniowe przesłanki dobrej wiary czy niedbalstwa bynajmniej ich nie ułatwiają.

Po konkretną poradę jak zwykle zapraszam do Kancelarii!