Temat wpisu jak zwykle podsunęło życie. A dokładnie sprawa, trwająca od kilku dobrych lat, której zwroty i plot twisty potrafią znokautować nawet najwytrwalszych zawodników.

W czym rzecz? Ano Klient naszej Kancelarii jest potomkiem właścicieli niedużego budyneczku zlokalizowanego w centrum jednego z podtarnowskich miasteczek. Budyneczek na pierwszy i drugi a nawet trzeci rzut oka niczym się nie wyróżnia. Ot parterowy, murowany, dwoje okien i jedne drzwi od frontu, spadzisty dach kryty starą, zmurszałą dachówka, odrapany tynk. Jeszcze kilkanaście lat temu straszył przechodniów swoim zaniedbaniem. Zapewne znacie ten widok: jedna z głównych ulic miasteczka a wzdłuż niej zaniedbane, opuszczone domostwa, chylące się ku upadkowi.

Nasz Klient postanowił zatem coś z tym zrobić. Tym bardziej, że właściciel sąsiedniego budynku, dużo bardziej reprezentatywnego i okazałego i niewątpliwie zabytkowego (już na pierwszy rzut oka), dokonał jego renowacji, przez co budyneczek naszego Klienta zaczął wyglądać jeszcze biedniej. Klient zaczął zatem długotrwałą procedurę uzyskiwania zezwoleń od wszystkich świętych na przeprowadzenie remontu i rozbudowy budyneczku, w którym zamierzał prowadzić działalność gospodarczą (był bowiem wieloletnim i znanym w miasteczku restauratorem). Jakież było jego zdziwienie, gdy okazało się, że budynek został wpisany do gminnej ewidencji zabytków, w związku z czym wszelkie zgody i pozwolenia na rozbudowę oraz remont musza być poprzedzone konsultacjami i uzgodnieniami z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków…

Klient, usłyszawszy diagnozę, strzelił przysłowiowego karpika (to tak przy okazji nadchodzącej Wigilii) i rozpoczął własne dochodzenie, kiedy i dlaczego rodzinna ruina znalazła się w zaszczytnej gminnej ewidencji zabytków.

Po czynnościach dochodzeniowo – śledczych okazało się, że zgodnie z art. 21 i 22 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z dnia 23 lipca 2003 roku (aktualnie obowiązuje tekst jednolity z dnia 19 kwietnia 2022 roku, opublikowany w Dzienniku Ustaw z 2022 roku poz. 840), gminy (a także powiaty i województwa) mogą tworzyć własne ewidencje zabytków w celu sporządzenia programów ochrony nad zabytkami.

Ewidencja tworzona jest w drodze uchwał organów uchwałodawczych jednostek samorządu terytorialnego, a to, w jaki sposób dane obiekty zaliczane są do zabytków objętych ewidencją objęte jest całunem milczenia. Dość powiedzieć, że nasz Klient nie tylko nie brał udziału w procedurze związanej z wpisaniem jego nieruchomości do ewidencji, ale nawet nie był poinformowany o takich zakusach w stosunku do jego zrujnowanego budyneczku, czy też ostatnie wpisaniu go do gminnej ewidencji zabytków miasteczka. Z wyjaśnień, jakie znalazły się później w licznych decyzjach i postanowieniach wydawanych w sprawie rozbudowy i remontu budynku wynika, że władze gminne urzekły ozdobne wykusze nad otworami okiennymi i drzwiowymi, data wybudowania budynku (XIX wiek) no i ogólnie fakt, że znajduje się w zabytkowym terenie miasteczka. Co ciekawe, w dacie wpisywania go do ewidencji, budyneczek przypominał raczej urokliwe ruiny i jak nic prosił się o kompleksową renowację. Być może zatem ten ruiny urok podziałał tak na komisję oceniającą walory zabytkowe budynku i władze miasta, że zdecydowali się umieścić budynek w tym szacownym wykazie.

Skutek, jednakże tej krotochwilnej decyzji był dla naszego Klienta dotkliwy. Okazało się bowiem, że z uwagi na zabytkowy charakter rodzinnej ruiny, owszem może dokonać remontu i przebudowy, ale w taki sposób, by zachować zabytkowe okna, drzwi, wysokość, szerokość, elewację… no po prostu wszystko. W środku może sobie poprzestawiać ściany, bo interior budynku zabytkowy już nie jest (sic!), ale z zewnątrz ma być tak jak dwa wieki temu i basta. Nie muszę mówić chyba że wiązało się to z dodatkowymi kosztami, bo np. zamówienie identycznych okien czy drzwi – niestandardowych w stopniu oczywistym – kosztowało dużo więcej, niż wybór okien z katalogu standardów firmy okienniczej, a także niweczyło plany zaadaptowania budynku do potrzeb i oczekiwań Klienta. Postanowił się zatem zbuntować przeciwko dyktatowi rady gminy, która niefrasobliwym pociągnięciem pióra dodała +10 do prestiżu budyneczku uznając go za zabytek gminny, co niestety skończyło się wspomnianymi na wstępie wieloletnimi podstępowaniami, z nakazem rozbiórki dokonanych przeróbek włącznie (całe szczęście sąd administracyjny uchylił decyzję w tym zakresie więc liczymy, że w końcu fortuna uśmiechnie się do zgnębionego właściciela zabytku).

I wtedy, jak biała gołębica z nieba spłynęło orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego. Fakt jego wydania wskazuje, że konsekwencje niefrasobliwego działania jednostek samorządu terytorialnego w gestii sporządzania ewidencji zabytków dotknęły znacznie szerszy krąg obywateli niż nasz biedny restaurator. Problem wynikał zaś stąd, że procedura wpisywania do ewidencji zabytków (gmin, powiatów, województw) toczyła się z wyłączeniem osób zainteresowanych, które ani nie były informowane o wszczęciu działań dotyczących ich nieruchomości, ani też o efektach tych działań. Jeśli ktoś nie jest wiernym czytelnikiem samorządowych dzienników urzędowych (a raczej mało to ma takie hobby) mógł nawet pominąć fakt, że rodzinne włości trafiły do takowej ewidencji i o tym zaszczycie dowiadywał się (tak jak nasz Klient) dopiero na etapie konkretnych postepowań budowlanych). 

 Właśnie ta okoliczność, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego powoduje, że:

„Art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2022 r. poz. 840) w zakresie, w jakim ogranicza prawo własności nieruchomości przez dopuszczenie ujęcia nieruchomości jako zabytku nieruchomego w gminnej ewidencji zabytków, bez zapewnienia właścicielowi gwarancji ochrony prawnej przed dokonaniem takiego ograniczenia, jest niezgodny z art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.” (Wyrok z dnia 11 maja 2023 roku, sygn. akt P 12/18).

W uzasadnieniu tego wyroku Trybunał wskazał tez, że:

„Włączenie nieruchomości do gminnej ewidencji zabytków powoduje istotne ograniczenia w szczególności w zakresie korzystania z prawa własności (ius utendi) wiążące się z obowiązkiem uzgadniania z wojewódzkim konserwatorem zabytków decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę oraz decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego (zob. ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [Dz. U z 2022 r. poz. 503, ze zm.] i ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane [Dz. U. z 2023 r. poz. 682, ze zm.]).(…)  Nadrzędne cele jakimi są pielęgnacja dziedzictwa narodowego oraz ochrona dóbr kultury nie upoważniają jednak ustawodawcy do wprowadzania lub utrzymywania takich ograniczeń w wykonywaniu prawa własności, które nie są ani konieczne, ani proporcjonalne dla realizacji tych celów. Oba te cele, stanowiące jednocześnie wartości konstytucyjne, nie muszą być przeciwstawne, pod warunkiem, że ich ochrona i realizacja zostanie racjonalnie i proporcjonalnie wyważona. Fundamentem demokratycznego państwa prawnego jest możliwość obrony oraz ochrony swoich dóbr. Art. 22 ust. 5 pkt 3 ustawy o ochronie zabytków w zakresie wskazanym przez NSA prowadzi do sytuacji, w której właściciel nieruchomości, dowiadując się, że nieruchomość ma zostać wpisana do gminnej ewidencji zabytków, nie ma możliwości w postępowaniu administracyjnym zająć stanowiska oraz zakwestionować działań podejmowanych przez organ administracji gminnej w porozumieniu z konserwatorem.”

 A zatem, dzięki ingerencji Trybunał Konstytucyjny zapalił zielone światło dla osób, których rodzinne lub nabyte włości z dnia na dzień, bez ich wiedzy, stały się zabytkami. Mogą bowiem w oparciu o powołane orzeczenie dochodzić uznania zapadłych uchwał organów stanowiących samorządu za niezgodne z prawem i weryfikacji prawidłowości poczynionych przez nie ustaleń w przedmiocie stwierdzenia czy dany budynek jest czy nie jest zabytkowy.

Odpowiadając zatem na pytanie postawione w tytule wpisu: nie, nie jest dobrze być właścicielem zabytku. Wiąże się to z szeregiem ograniczeń, zwłaszcza gdy nasz zabytek jest rustykalną ruiną wymagającą szybkiej interwencji budowlanej. Jednak powołany wyrok jest pewnym ożywczym powiewem zmian, które być może doprowadzą do sygnalizowanego w wyroku balansu między potrzebą ochrony zabytków a ochroną prawa własności, czego Wam i sobie a przede wszystkim naszemu przesympatycznemu Klientowi życzę.