Nie trzeba chyba nikomu przypominać, że wybraliśmy właśnie Sejm i Senat nowej kadencji. Organy urzędujące obecnie nie próżnowały bynajmniej w ostatnim czasie, wprowadzając monumentalne niekiedy zmiany najważniejszych ustaw (jak chociażby opisywana ostatnio zmiana kodeksu karnego). Zakusom modyfikacyjnym uległa też niestety ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, której celem nadrzędnym ma być zabezpieczenie gospodarstw rodzinnych przed wykupem przez duży kapitał i wyprzedawaniu polskiej ziemi inwestorom zagranicznym.

Mając na uwadze ów cel jest jasnym, że nowela z lipca tego roku, jaka weszła w życie początkiem października, rozszerzyła kompetencje państwa, działającego przez instytucje o nazwie KOWR w zakresie ingerencji w handel gruntami rolnymi. Poniżej, w dużym skrócie najważniejsze, moim zdaniem, zmiany wprowadzone ustawą o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw z dnia 23 lipca 2023 roku (dz. U. z 2023 roku Nr 1933)

1. Najważniejsza moim zdaniem zmiana polega na tym, że ustawa ma być stosowana do każdej nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest równa lub większa niż 0,3 ha. Oznacza to, że jeśli mamy nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu, w których użytki rolne stanowią nie mniej niż 0,3 ha – to podlegać ona będzie regulacji omawianej ustawy.
2. Co do zasady pozostawiony pozostał zapis art. 2a zgodnie z którym nabywca nieruchomości rolnej może być tylko rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej łącznie z posiadanymi już przez nabywcę nieruchomościami nie może przekraczać 300 ha. Zmiany natomiast wprowadzone zostały w sferze wyłączeń do których nie stosuje się powyższego ograniczenia. I tak:

1. Zmieniona została definicja osoby bliskiej, gdyż rozszerzono to pojęcie na teściów (rodziców małżonka), ojczyma i macochę. Rozszerzenie tej definicji powoduje, że ograniczeniom przewidzianym w ustawie nie będą podlegać transakcje nabycia nieruchomości rolnych także przez te osoby.
2. Usunięto dodatkowe wymogi dla zwolnienia spod reżimu ustawy transakcji nabycia nieruchomości przez spółdzielnię produkcji rolnej. W obecny stanie prawnym, każda transakcji nabycia nieruchomości rolnej przez tą spółdzielnie jest dopuszczalna i nie podlega ograniczeniom.
3. Wykreślono możliwość nabywania nieruchomości rolnych bez ograniczeń przez fundację rodzinną od jej fundatora i przez beneficjenta fundacji rodzinnej.
4. Dodano zapis pozwalający na nabycie nieruchomości rolnej bez ograniczeń, w sytuacji, gdy nabycie następuje na skutek przekształcenia spółki prawa cywilnego lub przedsiębiorcy w spółkę prawa handlowego.

3. Nadal obowiązuje przepis, że nabycie nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym może nastąpić za zgodą Dyrektora KOWR. Zgoda taka udzielana jest między innymi na wniosek zbywcy nieruchomości, który ma obowiązek jak dotychczas wykazać, że nie było uprawnionych zainteresowanych zakupem nieruchomości, chyba, że nabycie ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż transakcji; nabywca nieruchomości zobowiąże się prowadzić gospodarstwo rolne na nabywanej nieruchomości, nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, ale nadto – i to jest novum – cena sprzedaży nie będzie niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.

To ograniczenie ma przeciwdziałać spekulacyjnemu zawyżaniu cen nieruchomości wskazywanych w ogłoszeniach, które to działanie miało stwarzać pozory „niezbywalności” nieruchomości.

4. Zbywca wykazuje brak zainteresowania osób uprawnionych nabyciem nieruchomości gdy żaden rolnik indywidualny nie zgłosił chęci nabycia nieruchomości, której dotyczyło ogłoszenie, podana w ogłoszeniu cena nabycia nie przewyższa o 50% lub więcej ceny sprzedaży gruntów ornych z 1 ha w obrocie prywatnym w danym województwie, albo też zbywca posiada operat szacunkowy wykazujący, że wartość nieruchomości przewyższa ten próg ()to również ma służyć ograniczeniu spekulowania cenami nieruchomości rolnych). Dodano jeszcze trzeci podpunkt, z którego wynika, że brak możliwości zbycia nieruchomości rolnikowi indywidualnemu można wykazać także, gdy okoliczności wskazują, że składający odpowiedź na ogłoszenie o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej, utracił zainteresowanie jej nabyciem. Można przypuszczać, że ma to miejsce w tedy, gdy wprawdzie odpowiedział na ogłoszenie, ale potem zrezygnował z przystąpienia do aktu notarialnego, czy też np. nie odzywa się do zbywcy w celu sfinalizowania transakcji.
5. Drobną, ale znaczącą zmianę wprowadzono także w zakresie wskazania sytuacji, w których przyjmuje się, że nie doszło do złożenia odpowiedzi na ogłoszenie. Jest to sytuacja, kiedy cena nabycia wskazana w odpowiedzi na ogłoszenie jest niższa niż 5% od wskazanej w ogłoszeniu ceny sprzedaży – wykreślony został wymóg wykazania, że zbywca nie zaakceptował propozycji ceny. Samo złożenie kontroferty cenowej na poziomie mniejszym niż 5 % jest tożsame z przyjęciem, że nikt nie odpowiedział na ogłoszenie.
6. Nabywca nieruchomości rolnej, ma co do zasady prowadzić gospodarstwo rolne także na nabytej nieruchomości przez okres 5 lat od dnia nabycia, a w przypadku osoby fizycznej – ma to czynić indywidualnie. Nowelizacja rozszerzyła jednak katalog podmiotów, które korzystają ze zwolnienia spod tego obowiązku.

W odniesieniu do nieruchomości znajdujących się na obszarze górniczym lub terenach górniczych, aby skorzystały one ze zwolnienia spod obowiązku prowadzenia na nich gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat od nabycia, muszą znajdować się w tym obszarze lub terenie górniczym w dniu ich nabycia.

Wprowadzono też dodatkowe przesłanki zwolnienia spod omawianego wymogu dla nieruchomości rolnej:

1. nabytej od małżonka w trakcie trwania małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem była własnością jednego z małżonków lub wchodziła w skład ich wspólności majątkowej małżeńskiej;
2. nabytej w wyniku podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa - jeżeli nieruchomość ta co najmniej 5 lat przed nabyciem wchodziła w skład majątku wspólnego podlegającego podziałowi;
3. nabytej w okresie od dnia 30 kwietnia 2016 r. do dnia 25 czerwca 2019 r. od osoby bliskiej;
4. nabytej przez zasiedzenie;
5. co do której, po jej nabyciu, uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym nabyta nieruchomość jest przeznaczona na cele inne niż rolne.

7. Wprowadzono czasowe ograniczenie ważności decyzji KOWR na nabycie nieruchomości przez osobę, która musi taką zgodę uzyskać. Zgoda taka jest ważna jeden rok od dnia, w którym decyzja o wyrażeniu zgody stała się ostateczna.
8. Już w 2016 roku zastrzeżono dla KOWR prawo pierwokupu udziałów w spółkach handlowych będących właścicielami nieruchomości rolnej. Aktualna zmiana rozszerzyła to uprawnienie także na akcje i udziały współki dominującej wobec spółki będącej właścicielem nieruchomości rolnej i obecnie prawo pierwokupu zastrzeżone jest na rzecz KOWR odnoście akcji i udziałów w:

1. spółce kapitałowej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha;
2. spółce dominującej w rozumieniu art. 4 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 15 września 2000 r. - Kodeks spółek handlowych, która posiada udziały lub akcje w spółce, o której mowa w pkt 1.

9. Obowiązki zawiadamiania uprawnionych o prawie pierwokupu o umowie zbycia lub innej czynności prowadzącej do przeniesienia własności nieruchomości rolnej zostały przeniesione na notariusza.

Jak na wstępie wspomniałam, powyższe rozważania stanowią skrótową refleksję na temat zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ale z uwagi na to, że ostatnio dzieje się, och dzieje, w naszym prawodawstwie, tylko na taki telegraficzny sposób przekazu pozwalają łamy naszego skromnego bloga.