Drodzy Czytelnicy, kojarzycie może odcinek Świata Według Kiepskich o biurokracji? Ten w którym Ferdynand Kiepski – jako urzędnik – staje na głowie żeby tylko nie wydać stosownego zezwolenia petentowi? Muszę Was poinformować, że moje doświadczenie zawodowe już pokazało, iż ten nieco groteskowy i przerysowany obraz załatwiania spraw urzędowych, nie jest aż tak odległy od prawdy jakby się mogło wydawać. No dobrze… może się nie będę rozpędzał, tylko opowiem Wam co nieco o zezwoleniu na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, a konkretnie, o zezwoleniu na nabycie komórki lokatorskiej.

Trzeba Wam wiedzieć, że tematyka nabywania nieruchomości przez cudzoziemców stała się ostatnimi czasy coraz bardziej popularna w związku z wojną na Ukrainie. Nasi wschodni sąsiedzi często wybierają Polskę, jako miejsce w którym starają się osiedlić i ułożyć sobie życie. W związku z powyższym dokonują zakupu nieruchomości, najczęściej celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców doznaje jednak w Polsce pewnych ograniczeń wynikających z Ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Co do zasady bowiem, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.[1] Od rzeczonej zasady istnieją oczywiście pewne wyjątki. Przykładowo, nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego a także nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego.[2]

Z powyższego wynika, że można bez zezwolenia nabyć mieszkanie wraz z garażem, jako że służy to zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Świetna wiadomość dla naszych wschodnich sąsiadów. Schody zaczynają się, gdy cudzoziemiec zechce nabyć nieruchomość nieobjętą  zwolnieniem. Przykładowo – komórkę lokatorską – która jest przedmiotem odrębnej własności. Czy zakup komórki lokatorskiej w której cudzoziemiec, będący właścicielem mieszkania i garażu, chciałby trzymać rower, może być problematyczne? Jak najbardziej! Celem dokonania takiego zakupu należy uzyskać zezwolenie ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Nie jest natomiast łatwo – Drogi Czytelniku – spełnić warunki uzyskania zezwolenia. Zgodnie z Ustawą zezwolenie jest wydawane na wniosek cudzoziemca jeżeli: 1) nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa; 2) wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.[3] To właśnie wykazanie odpowiednich więzi z Polską jest najbardziej ocennym, uznaniowym i trudnym do wykazania warunkiem. Co prawda Ustawa przykładowo wymienia okoliczności, które potwierdzają więź cudzoziemca z Polską[4] jak przykładowo: posiadanie polskiego pochodzenia, ale nie jest to katalog zamknięty i więzi można wykazywać również w inny – niewymieniony w ustawie sposób.

Często problem wykazania więzi z Polską dotyka obywateli Ukrainy, którzy nie posiadają polskiego pochodzenia lub zezwolenia na pobyt stały w Polsce, a postanowili się tutaj osiedlić, uciekając z ojczystego kraju ogarniętego wojną. Moim zdaniem, i jest to stanowisko podzielane przez Wojewódzkie Sądy Administracyjne, do wydania zezwolenia na nabycie komórki lokatorskiej wystarczy wykazanie więzi gospodarczej z Polską, polegającej na posiadaniu prawa własności lokalu mieszkalnego, którego użyteczność chcemy poprawić właśnie poprzez dokupienie komórki lokatorskiej, celem – przykładowo – przechowywania roweru. Między prawem własności lokalu mieszkalnego z garażem a własnością – uzupełniającej funkcjonalność mieszkania – komórki lokatorskiej, istnieje tak wyrazisty związek funkcjonalny, iż nie powinno sprawiać problemów uzyskanie zezwolenia na nabycie takiej komórki. W praktyce jednak zdarza się, że organ wydaje decyzje odmawiającą udzielenia zgody i koniecznym jest zaangażowanie w sprawę Sądu Administracyjnego.

I tak, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 13 października 2011 roku, sygn. akt: V SA/Wa 892/11, stwierdził, że „Cudzoziemiec niezależnie od tego, czy posiada polską narodowość bądź też polskie pochodzenie, jest związany z Rzeczypospolitą Polską zawsze wtedy, kiedy jest właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości znajdującej się na obszarze Polski. Prawo własności stwarza więź nie tylko z przedmiotem tego prawa, ale i z miejscem, w którym ów przedmiot się znajduje i to niezależnie od tego, czy właściciel chce swoją własność zachować, czy też zamierza się jej wyzbyć. Istotą tego prawa jest możliwość swobodnego dysponowania nim o ile nie stoją temu na przeszkodzie przepisy szczególne.”  Warto jednak podnieść, że powyższy wyrok został poddany kontroli przez Naczelny Sąd Administracyjny na skutek skargi organu. Skarga została oddalona, a wyrok utrzymano w mocy. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 czerwca 2013 roku, sygn. akt: II OSK 256/12 stwierdził, że „Zamieszczone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stanowisko wskazujące, że przysługujące cudzoziemcowi prawo własności stwarza więź nie tylko z przedmiotem tego prawa, ale i z miejscem, w którym ów przedmiot się znajduje należy uznać za trafne. Powinno zostać ono jednak uszczegółowione przez Sąd poprzez stwierdzenie, że organ prowadzący postępowanie powinien w każdym przypadku ocenić charakter wskazywanej więzi {…}. Podstawą tejże oceny powinno być między innymi ustalenie przez organ prowadzący postępowanie rodzaju posiadanej przez cudzoziemca nieruchomości na terytorium Polski, powodów jej nabycia, czasu posiadania i sposobu jej aktualnego wykorzystania, jak też istnienia ewentualnych związków o charakterze funkcjonalnym pomiędzy posiadanymi nieruchomościami a nieruchomością, która jest objęta kolejnym wnioskiem o wydanie zezwolenia.”

Powyższe niewątpliwie oznacza, że fakt bycia właścicielem nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca, może być wystarczający do uznania, że posiada on odpowiednie więzi z Polską.  Jednakże każdorazowa ocena spełnienia tejże przesłanki, powinna uwzględniać szczególne okoliczności danej sprawy. Moim zdaniem, takie przesłanki są spełnione w przypadku chęci nabycia komórki lokatorskiej, która tak samo jak zwolniony spod zastosowania ustawy garaż, umożliwia pełniejsze zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych cudzoziemca, który już jest właścicielem lokalu mieszkalnego.

Drodzy Czytelnicy, jak widać ocena spełnienia przesłanek nabycia nieruchomości przez cudzoziemca może być mocno uznaniowa i nie jednoznaczna. W razie jakichkolwiek problemów w tejże materii, zapraszamy do kontaktu.