Z pamiętnika starej adwokatki: Nie wiem jak robią to koledzy po fachu, mnie jednak problem znaczny sprawia wytłumaczenie P.T. Klientowi o co dokładnie chodzi z tymi służebnościami i ograniczonymi prawami rzeczowymi w ogóle. No bo, zapytuje on, jakże to, niby jestem właścicielem nieruchomości lub rzeczy ruchomej, a jednak nim nie jestem, bo ten drugi może sobie korzystać z mojej rzeczy w takim samym jak ja, lub tylko ciut ograniczonym zakresie? A ten, co otrzymuje służebność pyta, skoro nie jestem właścicielem to dlaczego mam płacić?

Powyższy wpis nie jest cytatem z jakiejś mądrej księgi i stanowi moją (znów nie takiej starej adwokatki) Licentia poetica, sam problem nie jest jednak aż tak wydumany i niewspółczesny, jak mogłoby się wydawać. Obok bowiem nazwijmy to pełnych praw rzeczowych (czyli praw do rzeczy) jak własność czy współwłasność, polskie (i nie tylko) prawo cywilne przewiduje też istnienie ograniczonych praw rzeczowych, takich jak służebności (rzeczowa i osobista), użytkowanie, zastaw czy hipoteka. Istnieje jeszcze jeden twór, będący czymś pośredni między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi, a jest nim użytkowanie wieczyste, jednakże niniejszy artykuł nie tegoż będzie dotyczył.

Najczęściej spotykanym bodajże w praktyce sadowej i adwokackiej ograniczonym prawem rzeczowym (poza słynnymi swojego czasu służebnościami przesyłu), jest służebność drogi koniecznej. Nie została ona opisana wraz z innymi graniczonymi prawami rzeczowymi w poświęconym im dziale, ale w części Kodeksu Cywilnego dotyczącym treści i wykonywania prawa własności. Służebność ta ma bowiem służyć umożliwieniu wykonywania przez właściciela nieruchomości jego prawa w ogóle, i jako taka mieści się w szerokim zakresie wykonywania prawa właścicielskiego do nieruchomości.

Jak sama nazwa stanowi, droga konieczna jest służebnością ustanawianą na rzecz nieruchomości. Ustanawia się ją wówczas gdy jakaś nieruchomość (rozumiana jako działka gruntu będąca przedmiotem czyjejś własności, w praktyce najczęściej działka lub grupa działek ewidencyjnych należących do jednego właściciela) nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Droga publiczną może być droga gminna, droga krajowa czy wojewódzka. Natomiast nie będzie już taką droga gruntowa, prywatna.

Nie chodzi przy tym o faktyczny (rzeczywiście istniejący) dostęp nieruchomości do drogi publicznej, prowadzony na przykład po istniejącej od wielu lat drodze gruntowej, która jeszcze dziadowie, lub pradziadowie obecnych właścicieli ustanowili zgodnie „po miedzy”. Dostęp nieruchomości do rogi publicznej polega na tym, że bądź przylega przynajmniej jedną swoja częścią do działki stanowiącej taką drogę, bądź też z prawem własności jest związane ograniczone prawo rzeczowe (służebność), pozwalająca właścicielowi nieruchomości na dostęp do drogi publicznej. Jeśli Wasza działka nie ma takiego prawnie zagwarantowanego dostępu, nie uzyskacie pozwolenia na wzniesienie na niej jakiejkolwiek budowli. Tak więc, kupując nieruchomość pod zabudowę (jak i każdą inną) a jest ona oddzielona od drogi publicznej innymi działkami, warto sprawdzić księgę wieczystą pod kątem posiadania prawnie zapewnionego dostępu (dojazdu), nawet jeśli na pierwszy jak i drugi rzut oka, od potencjalnie waszej działki dociera piękny utwardzony szlak drogowy.

Artykuł 145 kodeksu cywilnego, kredujący pojęcie drogi koniecznej jak i zasady jej ustanawiania posługuje się nadto pojęciem odpowiedniego dostępu. Owa odpowiedniość ocenia się kazuistycznie, z punktu widzenia danego przypadku. Może się bowiem zdarzyć, że z prawem własności działki związana jest wprawdzie służebność przechodu, ale szlak owej służebności wynosi zaledwie metr lub dwa (ot ścieżynka). Właściciel działki zamierza natomiast wybudować na niej osiedle domków jednorodzinnych, co wymusza zapewnienie drogi dojazdowej szlakiem znacznie szerszym. W takim wypadku, właściciel przyszłego osiedla może wystąpić przeciwko właścicielowi działki sąsiadującej o ustanowienie nowej lub zmianę dotychczasowej treści istniejącej służebności drogi koniecznej, kolokwialnie – o poszerzenie drogi.

Nie jest też jednak tak, że właściciel nieruchomości może domagać się ustanowienia drogi koniecznej według swojego widzimisię, tak aby jemu było wygodniej, w sytuacji gdy na przykład ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, ale szlakiem dłuższym, bądź naokoło, bądź też przejeżdżając przez działkę po prawej, poruszałby się piękną drogą otoczoną rosłymi brzozami, a tak zmuszony jest jeździć pomiędzy hałdami żwiru… Oceniając czy dana nieruchomość pozostaje w izolacji od drogi publicznej sąd bada przede wszystkim, czy właściciel nieruchomości, na której rzecz ma prowadzić służebność (tzw. nieruchomości władnącej), nie ma możliwości przeorganizowania swojej posesji w ten sposób, by ten dojazd sobie zapewnić. Przy ustalaniu przebiegu owej służebności rola sądu jest bowiem wyważenie interesów właścicieli obu nieruchomości – władnącej i obciążonej (po której ma prowadzić szlak służebny), tak, by ta pierwsza uzyskała optymalny dostęp do drogi, zaś nieruchomość obciążona nie została obciążona ponad miarę.

Ustanawiając służebność drogi koniecznej sąd bierze też pod uwagę stan faktyczny istniejący na gruncie. Jeśli bowiem przez ostatnie kilkadziesiąt lat, właściciel działki władnącej dojeżdżał przez pole Pana Franka, a gdy wystąpił na drogę sądową o legalizację tego procederu Pan Franek nagle się sprzeciwił i żąda, by dojazd poprowadzić naokoło, najlepiej przez Zakopane, to niestety sąd raczej przychyli się do żądań wnioskodawcy, chyba, że Pan Franek wykaże, że z nagle objawionych przyczyn utrzymanie szlaku na jego działce jest dla niego wysoce niekorzystne.

Jest jeszcze jedna zasada dotycząca ustanawiania drogi koniecznej, a mianowicie taka, że jeśli do odizolowania działki od drogi publicznej doszło na skutek podziału innej nieruchomości, to dojazd winien być do niej poprowadzony po działce ulegającej podziałowi (tzw. szczepowej), a dopiero gdy to jest niemożliwe – po nieruchomościach sąsiednich.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej odbywa się za jednorazowym wynagrodzeniem. Nie łudźcie się zatem, że zgadzając się „na dojazd” dla sąsiada, będziecie pobierać comiesięczne myto z tego tytułu. Wynagrodzenie odpowiada niewiele pomniejszonej wartości zajętej pod szlak drogi nieruchomości. Wynagrodzenie jest zatem zbliżone do ceny zakupu takiej części posesji.

Wskutek ustanowienia służebności drogi koniecznej zachodzi „władztwo podzielone”. Właściciel nadal jest właścicielem pasa drogowego, ale ma obowiązek znosić fakt, że właściciel nieruchomości władnącej (każdorazowy) i osoby z nim związane (krewni, goście, służby specjalne, śmieciarze czy mleczarz), mogą z owej drogi korzystać. Właściciel może również, ale tylko w takim zakresie, w jakim nie koliduje to z prawem służebnym przypisanym do nieruchomości władnącej. Skomplikowane prawda? A naprawdę bardzo proste.

W obecnych czasach spraw o ustanowienie drogi koniecznej jest coraz mniej. Najczęściej zdarzają się na wsiach i w małych miastach, gdzie - jak wyżej wspomniałam, na zasadzie wieloletniego porozumienia sąsiedzkiego, korzystano wspólnie z jakiegoś szlaku drożnego prowadzącego od głównej drogi w głąb pół. Kiedy po latach pola te są parcelowane i zbywane jako działki budowlane nagle okazuje się, że nie maja one zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej, albo też, że istniejący od lat szlak stanowi fragment nabytej przez kogoś działki, którą ów nabywca skrupulatnie ogradza, zamykając innym dojazd do ich nieruchomości. Ze względu na sposób zabudowy nieruchomości zdarzają się miejscowości niezwykle „proceśne”, w których spawy o drogę konieczną są na porządku dziennym. Pamiętam, gdy będąc jeszcze aplikantem pojechałam właśnie do takiej miejscowości na oględziny (tzw. wizję), która sąd zaordynował właśnie w sprawie o ustanowienie omawianej służebności. Na miejsce obok sądu przyjechał tez przemiły pan biegły, który miał ocenić pod względem gospodarczym potrzebę ustanowienia służebności i dokonać wyboru szlaku najbardziej odpowiedniego. Pan biegły odziany w elegancki garnitur po przyjeździe na miejsce wyciągnął z bagażnika sfatygowane adidasy i zamienił eleganckie buty na owe cichobiegi. Widząc mój zdumiony wzrok pospieszył z wyjaśnieniem: Pani Mecenas, nie dalej tydzień temu w tej właśnie miejscowości oponent ustanowienia drogi koniecznej wyskoczył na mnie z siekierą i grabiami. W eleganckich butach niewygodnie się uciekało więc dzisiaj po prostu uprzedzam fakty.

I tym optymistycznym akcentem dzisiejszy wywód zakończam.