Teraz jest taka pora roku, że co rusz myślimy i mówimy o czasie. Czas zimowy, czas Świąt, czas starorocznych podsumowań i noworocznych postanowień. Więc i u nas będzie o czasie i jego znaczeniu w prawie.

Jest wiele instytucji związanych z czasem. Każda na swój sposób istotna. Są terminy wymagalności roszczeń, terminy procesowe, terminy do wnoszenia środków odwoławczych. Niedochowanie tych terminów może nieść a sobą wiele, często dotkliwych konsekwencji. Jednakże czas ma także znaczenie dla pewnych instytucji prawa materialnego, prawa cywilnego i właśnie na jednej z nich chciałabym się dzisiaj skupić.

Czas płynie – to kwestia powszechnie znana i nie kwestionowana. Jestem nieco atypowym humanistą, uwielbiam matematykę i kompletnie nie znam i nie pojmuję fizyki, więc na temat teorii względności nie zamierzam się rozwodzić. Czy jednak są takie sytuacje, gdy upływ czasu może prowadzić do zmian w zakresie praw, przysługujących osobie, i to praw tak ważkich i istotnych jak prawo własności? A owszem, są. Mowa tu między innymi o zasiedzeniu.

Zgodnie z nazwą kodeksową, zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności. Dochodzi do niego na skutek długotrwałego (30 - lub 20 – letniego w przypadku nieruchomości i 3 letniego w przypadku ruchomości) posiadania danej rzeczy przez osobę nie będąca jej właścicielem. Nie każde posiadanie prowadzi jednak do nabycia własności. Musi mieć ono charakter posiadania samoistnego, inaczej właścicielskiego. Co to oznacza? Najprościej ujmując, postępowanie z daną rzeczą jak właściciel: czyli decydowanie o tym w jaki sposób dana rzecz (głównie mowa tu o nieruchomościach) ma być zagospodarowana i wykorzystywana, ponoszenie danin publicznych i opłat związanych z ta rzeczą, ale również posiadanie – jak to nazywali starożytni Rzymianie – animus rem sibi habendi, czyli zamiaru posiadania rzeczy cudzej dla siebie, czyli dbania i korzystania z niej tak jakby była twoją własnością i to niekoniecznie zależnie od tego, czy wiesz, że dana rzecz nie stanowi twojej własności, czy też tego nie wiesz (o czym nieco dalej).

Posiadanie samoistne odróżnia się od posiadania zależnego, które swoim charakterem odpowiada sposobowi używania rzeczy przez osobę, która ma do niej prawo na podstawie stosunku zobowiązaniowego, np. najmu, dzierżawy, użyczenia. Taka osoba wie, że korzysta z rzeczy cudzej (nie ma zatem wspomnianego wyżej animus) i włada nią na podstawie zezwolenia ze strony właściciela. A zatem, nie obawiajcie się, wynajęcie mieszkania na czas nieokreślony, faktycznie trwający dłużej niż wspomniane 20 czy 30 lat, nigdy nie doprowadzi do zasiedzenia, gdyż w takim wypadku mamy do czynienia z tzw. posiadaniem zależnym. Także bezumowne korzystanie z rzeczy, które jednakże charakteryzuje się tym, że władający wie, że korzysta z rzeczy z poruczenia właściciela i za jego zgodą nie będzie prowadzić do zasiedzenia. Posiadanie samoistne (właścicielskie) jest zatem pierwszą z przesłanek, która musi zaistnieć, by upływ czasu mógł prowadzić do nabycia własności przez zasiedzenie.

Najczęściej do nabycia własności przez zasiedzenie dochodzi w odniesieniu do nieruchomości (gruntów, lokali, stanowiących odrębną własność), a to dlatego, że w tym wypadku zasiedzenie może dokonywać się w dobrej lub złej wierze. Aspekt owej „wiary” wpływa co najwyżej na długość okresu zasiedzenia; z kolei w przypadku ruchomości dobra lub zła wiara decyduje w ogóle o możliwości zasiedzenia.

W przypadku rzeczy ruchomych (a więc wszystkich innych które nie są gruntami lub lokalami stanowiącymi odrębną własność) aspekt dobrej i złej wiary decyduje w ogóle o możliwości nabycia własności przez zasiedzenie. Upraszczając – ruchomość można nabyć wyłącznie w dobrej wierze.

Owa wiara nie ma nic wspólnego z wierzeniami czy religią. Mowa tu o przekonaniu posiadacza, co do tego, że przysługują mu do posiadanej rzeczy przymioty właściciela. Jeśli to przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami, możemy mówić o dobrej wierze, jeśli nie – jedynie o złej. Orzecznictwo i doktryna podchodzi do kwestii zagadnienia dobrej i złej wiary (zwłaszcza w kontekście zasiedzenia) bardzo rygorystycznie. Dla przykładu, w nie tak odległych czasach, bardzo często dochodziło do sytuacji, gdy zbywano nieruchomości bez zachowania wymaganej prawem (pod rygorem nieważności) formy aktu notarialnego. Spisywane były górnolotnie brzmiące umowy, wprawdzie  w zwykłej formie pisemnej, ale za to w obecności licznych świadków, wręczana była zapłata i wszem i wobec taki nieformalny nabywca zaczynał być traktowany jako nowy właściciel danej posesji. Niestety, prawo nadal traktowało go jedynie jako posiadacza „nabytej” działki i to na dodatek w złej wierze, a do nabycia prawa własności musiał ową nieruchomość posiadać nieprzerwanie przez 30 (we wcześniejszym stanie prawnym 20 lat), by móc starać się o sformalizowanie zaistniałego stanu. Samo bowiem wewnętrzne przekonanie „nabywcy”, że skoro zapłacił, to działka jest jego – nie wystarczało, podobnie jak tłumaczenie, że nie znał obowiązujących przepisów dotyczących formy czynności prawnych (wiadomo: ignorantia iuris nocet). Orzecznictwo sądowe jest zgodne, że za każdym razem, gdy dana nieruchomość ma księgę wieczystą, a w księdze tej ujawniona jako właściciel jest osoba inna, niż faktyczny posiadacz gruntu – nie możemy w ogóle mówić o dobrej wierze.

Szczerze przyznam, że w mojej praktyce jedynie sporadycznie spotkałam się ze stwierdzeniem dobrej wiary posiadacza, a miało to miejsce w sytuacji gdy zasiadywany był obszar między dwiema sąsiadującymi posesjami, a co więcej jeden z sąsiadów „wszedł” na grunt drugiego na skutek wadliwego wytyczenia geodezyjnego granicy; druga z sytuacji dotyczyła wadliwego zapisu w księgach wieczystych. Wszelkie inne przypadki, w których w imieniu moich Klientów dochodziłam nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie, związane były z posiadaniem w złej wierze i z reguły wiązały się z nieformalnymi sposobami przekazania owego posiadania (na podstawie wspomnianych wyżej nieformalnych umów przeniesienia własności), lub zasiedzeniem pasów przygranicznych w toku postepowania rozgraniczeniowego.

Natomiast, równie szczerze i otwarcie przyznaje, że nie miałam w swojej praktyce do czynienia z zasiedzeniem ruchomości, więc w tym zakresie pozostanę jedynie na płaszczyźnie teoretycznej.

Zatem, reasumując (jedno z moich ulubionych słów!), jeśli korzystasz z nieruchomości jak właściciel, czyli opłacasz podatki, sam zarządzasz swoimi włościami, a na dodatek jesteś postrzegany za ich właściciela przez inne osoby (z reguły sąsiadów) i trwa to już 30 lat to - Bingo! – niezależnie od tego jak wszedłeś w posiadanie, możesz starać się przed sądem o stwierdzenie nabycia prawa własności przez zasiedzenie. Postanowienie sądu w tej materii (postanowienie, albowiem sprawa toczy się w tzw. trybie nieprocesowym, jednakże owo postanowienie ma skutek wyroku), ma charakter deklaratoryjny, potwierdza fakt nabycia własności z upływem odpowiedniego czasu. Co istotne, jeśli na przykład pierwotny posiadacz  samoistny zmarł, a posiadanie objął jego spadkobierca, lub pierwotny posiadacz przekazał posiadanie kolejnej osobie w inny sposób (np. kolejną nieformalna umową sprzedaży), jeżeli tylko owo posiadanie było nieprzerwane, czas ich trwania sumuje się. Czyli, jeśli posiadanie objął dziadek, który zmarł i przekazał je synowi a ten swojemu synowi, to może się okazać, że wymagany prawem 30-letni okres posiadania przypadnie dopiero na kadencję wnuka. To samo dzieje się po „drugiej stronie”, śmierć pierwotnego właściciela nie wyklucza możliwości zasiedzenia przeciwko jego następcom prawnym.

Jedynym skutecznym sposobem przerwania biegu terminu przedawnienia jest zainicjowanie działań mających na celu odzyskanie zawiadywanej rzeczy i to działań na drodze sądowej. Mowa tu np. o pozwie o wydanie rzeczy, ale spotykałam się z przypadkami, że już zainicjowanie sprawy o zniesienie współwłasności czy dział spadku traktowane było jako akcja powodująca przerwanie biegu przedawnienia przeciwko współwłaścicielom rzeczy.

Zatem, jeśli macie we władaniu coś, co do czego nie jesteście pewni czy jesteście właścicielami, albo, wiecie, że obca osoba korzysta z rzecz, jak należy do waszej rodziny, zainteresujcie się, bo czas nie tylko leczy rany, ale także może nieźle zamieszać w sferze prawa własności.