Drodzy Czytelnicy. Z praktyki zawodowej wynika, że w sporach pomiędzy inwestorem a wykonawcą jednym z najczęstszych punktów zapalnych jest odbiór robót budowlanych. Powszechną praktyką stało się umieszczanie w umowie o roboty budowlane zapisu, zgodnie z którym odbiór robót nastąpi dopiero wtedy, gdy obiekt będzie „bezusterkowy”.  W związku z powyższym, inwestorzy nierzadko starają się odwlekać podpisanie protokołu odbioru obiektu, wskazując na różnego rodzaju usterki czy braki w dokumentacji. Co więcej, brak odbioru robót doprowadza do opóźnień w wykonaniu umowy, co nierzadko prowadzi do próby obciążenia przez inwestora wykonawcy karami umownymi zastrzeżonymi w umowie z tego tytułu z jednoczesną odmową zapłaty wynagrodzenia za wykonanie obiektu. Z kolei wykonawcy argumentują, że odbiór jest obowiązkiem inwestora, nawet jeśli nie wszystkie elementy są idealne a odbiór nie jest bezusterkowy. Kto ma rację?

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 27 czerwca 2018 r. (V ACa 1302/17) rzuca ważne światło na tę kwestię i rozstrzyga, kiedy faktycznie możliwa jest odmowa odbioru robót, a kiedy inwestor musi je przyjąć, mimo wad czy niedoróbek. Sąd stwierdził bowiem, że strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależniać odbioru tych robót od braku jakichkolwiek usterek, albowiem jedynie wady istotne uzasadniają taką odmowę. No dobrze, ale czym w takim razie jest wada istotna? Sąd wyjaśnia, że na gruncie umowy o roboty budowlane można przyjąć, że niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Pozostałe wady, świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania determinując zaktualizowanie uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi lub gwarancji.

Przykładowo, za wadę istotną co do zasady można będzie uważać nieszczelny dach w nowo wybudowanym domu – prowadzący do zalewania wnętrza budynku i niszczenia konstrukcji; wadliwie wykonane fundamenty – zagrażające stabilności całego obiektu; nieprawidłowo zamontowana instalacja elektryczna – powodująca ryzyko pożaru i uniemożliwiająca bezpieczne użytkowanie budynku; poważne pęknięcia konstrukcyjne ścian nośnych – które obniżają trwałość budynku i mogą grozić katastrofą budowlaną. W takich sytuacjach inwestor ma pełne prawo odmówić odbioru robót i żądać usunięcia wad przed podpisaniem protokołu.

Zupełnie inny charakter mają wady nieistotne, które nie wpływają na możliwość korzystania z obiektu, a jedynie świadczą o niedokładności wykonawcy. Mogą to być np. nierówna kolorystyka spoin w elewacji – usterka estetyczna, nie mająca znaczenia dla użytkowania obiektu; brak części certyfikatów materiałowych w dokumentacji powykonawczej – brak formalny, możliwy do uzupełnienia w późniejszym terminie; krzywo położona terakota w jednym z pomieszczeń – wada obniżająca estetykę, ale nie uniemożliwiająca korzystania z budynku; drobne zarysowania stolarki okiennej – wymagające poprawek, lecz nie eliminujące funkcjonalności okien. Takie uchybienia nie usprawiedliwiają odmowy odbioru. Inwestor powinien odebrać roboty, a następnie skorzystać z uprawnień z tytułu rękojmi lub gwarancji, żądając usunięcia usterek bądź obniżenia wynagrodzenia.

No dobrze, ale co, jeśli same strony w umowie uzależniły możliwość odbioru od braku występowania jakichkolwiek usterek w obiekcie? W judykaturze przyjmuje się, że postanowienia umowne - uzależniające przyjęcie przedmiotu umowy od sporządzenia bezusterkowego protokołu odbioru końcowego - są wadliwe. Wskazuje się bowiem, że strony umowy o roboty budowlane nie mogą uzależniać odbioru tych robót od braku jakichkolwiek usterek, bowiem jedynie wady istotne uzasadniają taką odmowę. W świetle art. 647 k.c. odbiór robót należy do obowiązków inwestora (odpowiednio - zamawiającego) i nie może być uzależniony od braku wad bądź usterek tych robót. Powołany przepis stanowi bowiem o odbiorze robót, a nie o "bezusterkowym" odbiorze robót. Naliczanie przez inwestora kar umownych za zwłokę w wykonaniu umowy, w sytuacji, gdy sam inwestor blokuje odbiór końcowy z uwagi na ujawnienie wad nieistotnych, może być uznane za niedopuszczalne i nieskuteczne, pomimo że z samej treści umowy wynika takie uprawnienie.

Podsumowując powyższe wywody, zgłoszenie do odbioru przez wykonawcę robót budowlanych, które spełniają cechy zamówienia określone w umowie, chociaż zawierają pewne wady lub braki, rodzi po stronie inwestora obowiązek odebrania wykonanych prac, zgodnie z art. 643 k.c. Inwestor może uchylić się od tego obowiązku tylko poprzez wskazanie obiektywnie istniejących i osadzonych w treści umowy bądź przepisach prawa przyczyn, które czynią zgłoszenie wykonawcy nieskutecznym. Jeżeli natomiast wady nie są istotne, inwestor jest zobowiązany odebrać obiekt, lecz niezależnie od tego może korzystać z uprawnień wynikających z przepisów dotyczących rękojmi lub gwarancji.