Zawsze powtarzam, że są dwie grupy osób, których się nie wybiera i trudno ich zmienić. To rodzina i … sąsiedzi.  Ci drudzy potrafią być do tego stopnia – łagodnie mówiąc trudni, że zaczynamy rozważać nawet sprzedaż naszej nieruchomości i wyprowadzkę na Biegun Północny. Przed podjęciem ostatecznej, radykalnej decyzji powstrzymuje nas jednak myśl, że wybudujemy mur, odseparowując się od „tych zza płota”. Czy jednak z punktu widzenia prawa jest to możliwe? Ano zobaczmy.

Na wstępie wskazać należy, że brak jest jednoznacznego przepisu, który wskazywałby wprost jaka jest dopuszczalna wysokość ogrodzenia między działkami sąsiadującymi. Komentatorzy przedmiotu wskazują, że pomocniczo można stosować przepisy ustawy prawo budowlane, dotyczące zgłoszeń robót budowlanych i uzyskiwania pozwoleń na budowę. Ustawa prawo budowlane w art. 29 ustęp 1 pkt 21 przewiduje, że budowa ogrodzenia do wysokości przenoszącej 2.20 m nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia planowanych robót budowlanych właściwemu organowi budowlanemu. Z kolei art. 29 ustęp 2 punkt 20 tego aktu prawnego wskazuje, że budowa ogrodzenia do wysokości 2,20 metrów nie wymaga nawet zgłoszenia.

Z tej regulacji, wywodzona jest teza, że maksymalna, dopuszczalna wysokość ogrodzenia między działkami to 2,20 metra.

Powstaje jednakże zagadnienie, czy przepisy te dotyczą ogrodzenia litego (muru, lub ogrodzenia z paneli), pozbawionego prześwitów.

W przepisach wykonawczych, do których należy Rozporządzenie Ministra Infrastruktury o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, znalazła się regulacja art. 42 ustęp 1, zgodnie z którą:

Ogrodzenie powinno być ażurowe co najmniej powyżej 0,6 m od poziomu terenu, chyba że konieczność budowy ogrodzenia innego wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo wymagań ochrony akustycznej lub warunków użytkowania działki. Łączna powierzchnia prześwitów (otworów), umożliwiająca naturalny przepływ powietrza, powinna wynosić co najmniej 25% powierzchni ażurowej części ogrodzenia między słupami.

Przepis ten był jednakże przedmiotem badania Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z dnia 6 marca 2000 roku, sygn.. akt P 10/99 uznał go za niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim wymóg przejrzystości ogrodzenia dotyczy ogrodzeń, dla których nie jest wymagane zgłoszenie budowy.

Co za tym idzie, przepis powyższy nie znajduje zastosowania do ogrodzeń, których wysokość nie przekracza 2,20 metra.

Mając na uwadze przedmiot opinii, przywołać tu należy fragment uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego P 10/99:

„W żadnym natomiast z przepisów ustawy - Prawo budowlane nie sformułowano nakazu konstruowania ogrodzenia ażurowego. Nakaz ten został samoistnie wprowadzony przez § 42 ust. 1 rozporządzenia jako jeden z warunków technicznych, którym musi odpowiadać ogrodzenie. Trybunał Konstytucyjny nie kwestionuje zasadności wprowadzenia takiego warunku. Trzeba jednak podkreślić, że nakaz budowy ogrodzeń ażurowych (i wynikający stąd zakaz budowania ogrodzeń w formie jednolitego muru) stanowi ograniczenie prawa własności, przysługującego właścicielowi obiektu budowlanego. Jak zaś już była wyżej mowa, wszelkie ograniczenia prawa własności stanowią materię ustawową. Wprowadzenie takiego ograniczenia w rozporządzeniu, bez jakiegokolwiek oparcia w materialnoprawnym unormowaniu ustawowym, narusza nakaz ustawowego normowania ograniczeń praw i wolności, a w szczególności prawa własności. Z tego punktu widzenia istotne jest też ustawowe wyłączenie budowy ogrodzeń międzysąsiedzkich spod obowiązku uprzedniego zgłoszenia właściwemu organowi (pominąć tu można wyjątek wynikający z przekroczenia wysokości 2,20 m). Wykluczona zostaje w ten sposób wstępna kontrola nad planowanymi warunkami technicznymi ogrodzenia międzysąsiedzkiego, co pozostawia jego budowę poza sferą reglamentacji administracyjnej. Wydaje się to sugerować, że - poza wymaganiami wynikającymi z ustawy - właściciel dysponować ma swobodą decyzji co do budowanego ogrodzenia. Ewentualne spory między sąsiadami, jako spory o cywilnoprawnym charakterze, nie powinny zaś angażować organów władzy administracyjnej. Raz jeszcze trzeba podkreślić, że ustawodawca może - o ile znajdzie po temu uzasadnienie - ustanowić dalsze ograniczenie swobody właściciela przy budowie ogrodzenia, także poprzez narzucenie obowiązku zachowania ażurowej konstrukcji. Jest to jednak materia ustawowa i skoro ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie takich ograniczeń, nie mogą one być wprowadzane w rozporządzeniu. Rolą rozporządzenia jest bowiem konkretyzacja ustawy, a nie jej uzupełnianie.”

Jest jednak możliwość, i o tym należy pamiętać, że pewne ograniczenia mogą być wprowadzone w Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego, które np. zakazują budowania ogrodzeń pełnych (litych) i wprowadzają definicję takiego ogrodzenia oraz wskazania, jaka powinna być powierzchnia prześwitów, by danego ogrodzenia nie uznać za pełne. Warto zatem, zanim zaczniemy wznosić nasz wymarzony mur z donżonami i basztami, zasięgnąć informacji od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowalnego czy właściwego Wydziału Urzędu Gminy czy Miasta na temat tego, czy w naszej okolicy obowiązuje Plan a jeśli tak, to czy przewiduje zapisy dotyczące ogrodzeń między działkami.

Niestety, stosunki sąsiedzkie regulowane są nie tylko przez przepisy prawa administracyjnego, ale także cywilnego (o czym zresztą napomknął w cytowanym orzeczeniu Trybunał Konstytucyjny). Z tych zaś wynikają następujące ograniczenia.

Ograniczenia w zakresie swobody zabudowy i zagospodarowania nieruchomości przewidują przepisy kodeksu cywilnego. Przede wszystkim ogrodzenie należy wznieść na własnym gruncie, lub w granicy ale w tym wypadku za zgodą sąsiada. Inne, mniej oczywiste ograniczenie wynika z regulacji dotyczących immisji. Zgodnie z art. 144 kc:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Do oddziaływań zakłócających korzystanie z działki sąsiedniej zalicza się też nadmierne zacienienie. I znów, nie ma regulacji które mówiłyby jak powinno być skonstruowane ogrodzenie (czy wykonane nasadzenia) aby nie dochodziło do nadmiernego zacienienia. Przepisy Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mówią jedynie o wpływie budynków na oświetlenie budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich, przepisy te jednak nie dotyczą urządzeń tzw. małej architektury.  W przypadku immisji, ocena, czy faktycznie sposób zagospodarowania czy korzystania z działki utrudnia czy zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ma charakter oceny, dokonywana jest w oparciu o realia danej sprawy. W praktyce, sprowadza się to do powołania biegłych do spraw budowlanych dla oceny, czy faktycznie dochodzi do nadmiernego zacienienia posesji i czy owo zacienienie w negatywny sposób wpływa na konstrukcje budynku (zawilgacanie, chłód) czy samą nieruchomość. Biegli w takich przypadkach najczęściej odnoszą się do przepisów prawa budowlanego, a zatem można domniemywać, że przyjmą, iż skoro dopuszczalna jest budowa ogrodzeń litych do wysokości 2,20 metrów, to tym samym takie ogrodzenie nie powoduje immisji.

Z uwagi jednak na to, że zarówno w przypadku zabudowy na cudzym gruncie jak i immisji dla oceny zasadności roszczeń właściciela działki sąsiedniej właściwa jest droga cywilne nie ma sposoby, aby zapobiec wniesieniu przez niego pozwu ad hoc. Każda bowiem osoba, która (słusznie lub nie) uważa, że jej prawo własności zostało naruszone, ma możliwość skierowania stosownego pozwu do sądu. Sąd ten nie ma przy tym prawa odmówić przyjęcia takiego pozwu opierając się jedynie na stwierdzeniu strony przeciwnej, że budowa jest zgodna z przepisami prawa budowlanego. Z uwagi na przepisy procedury sąd jest zobowiązany sprawę wyjaśnić, a więc uzyskać stanowiska obu stron, przeprowadzić dowody i dopiero w orzeczeniu kończącym rozstrzygnie o zasadności takiego powództwa.

Reasumując, zmiana sąsiedztwa jest trudna. Odcięcie się od trudnego sąsiedztwa też do łatwych nie należy. Może zatem szybciej i prościej jest zaprosić sąsiada na dobrą kolacje i przy butelce wina spróbować zażegnać spór?