W zasadzie, to muszę się Wam do czegoś przyznać. Temat, jaki poruszyłam w ubiegłym tygodniu został „wywołany do tablicy”  w związku z poradą, jakiej udzielałam Klientowi naszej kancelarii, a dotyczącej legalizacji samowoli budowlanej właśnie, aczkolwiek samowoli bardzo leciwej, bo sięgającej lat 80-tych ubiegłego wieku. Niestety, moje wrodzone wodolejstwo i skłonność do gawędzenia dały znać i tak się rozpisałam o samowoli budowlanej jako takiej, że formuła niniejszego bloga nie pozwoliła na przejście do sedna tematu, co z kolei skutkowało rozczłonkowaniem tematu na dwa wpisy.

Dzisiaj zatem przedstawię Wam, a przynajmniej spróbuję, jak rzecz się ma z procedurą legalizacji wiekowej samowoli budowlanej, a więc takiej, która dotyczy budowy zakończonej co najmniej przed 20 lat (licząc od dnia wszczęcia procedury legalizacyjnej).  Wbrew pozorom takich „samowolek” znajdziemy bardzo dużo, co po części wynika stąd, że w okresie od 1 stycznia 1995 roku do 9 września 2020 roku każda procedura legalizacyjna wiązała się z koniecznością ponoszenia wysokich opłat legalizacyjnych. Co więcej, jak to już omówiłam w poprzednim artykule, priorytetowym rozstrzygnięciem w sprawie samowoli budowlanej było nakazanie rozbiórki nielegalnego obiektu, a legalizacja w drodze dostosowania obiektu do pozwolenia na budowę i uiszczenia opłaty legalizacyjnej była swojego rodzaju wyjątkiem od reguły.

Opcja umożliwiająca uniknięcie obciążenia opłatą legalizacyjną wiązała się z koniecznością udowodnienia, że zakończenie budowy nastąpiło przed dniem 1 stycznia 1995 roku. Jednak bardzo często udowodnienie, że budowa zakończona została przed 1 stycznia 1995 roku, a zatem jej legalizacja dokonuje się z zastosowaniem przepisów ustawy prawo budowlane z 1974 roku była mocno utrudniona (a i organom nadzoru budowlanego zależało na naliczeniu i zainkasowaniu opłaty).

Nowela ustawy prawo budowlane z dnia 19 września 2020 roku wprowadziła remedium na tę sytuację a mianowicie uproszczone postepowanie legalizacyjne. Uzasadnienie do projektu wprowadzonych zmian wskazywało na to, że zamiarem ustawodawcy jest „uporządkowanie” sfery budowlanej i zalegalizowanie starych samowoli. Pamiętać bowiem należy, że znaczna część budowli samowolnych jest użytkowana bez pozwoleń na użytkowanie (które są wydawane jedynie dla „legalnych” budynków), a zatem są swoistymi „duchami architektonicznymi”.

Uproszczone postępowanie legalizacyjne niesie za sobą szereg korzyści, które maja zachęcić „nielegalnych” do skorzystania z tej opcji. Samo postepowanie inicjowane jest na wniosek (a dokładnie żądanie właściciela lub użytkownika budynku)  lub z urzędu (za wyjątkiem budowli wzniesionych przed 1995 rokiem, o czym dalej).

Po wszczęciu postepowania uproszczonego, organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia.

Do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w ust. 1, należą:

1. oświadczenie, o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;

2. geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego;

3. ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego:

a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz

b)pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

W przeciwieństwie do zwykłego postępowania legalizacyjnego, organ nadzoru budowlanego nie bada zgodności inwestycji z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego terenu (a więc zgodności z miejscowym planem zagospodarowania terenu czy decyzja o warunkach zabudowy). Jego uwaga w zasadzie koncentruje się na bezpieczeństwie użytkowania budynku.

Skutkiem takiej regulacji jest to, że decyzja o nakazie rozbiórki obiektu jest wydawana jedynie w sytuacji gdy osoba zainteresowana nie przedstawi kompletu dokumentów legalizacyjnych i nie uzupełni tego braku mimo wezwania, względnie – jeśli stan techniczny obiektu budowlanego niesie zagrożenia dla życia i zdrowia oraz nie pozwala na bezpieczne jego użytkowanie.

Wydana w tym postępowaniu decyzja legalizacyjna stanowi podstawę użytkowania obiektu.

W uproszczonym postepowaniu legalizacyjnym nie jest nakładana opłata legalizacyjna. Takie rozstrzygnięcie jest pokłosiem refleksji ustawodawcy nad instytucjami znanymi prawu cywilnemu i administracyjnemu, związanemu z przedawnieniem, czy wygaśnięciem obowiązków z uwagi na upływ czasu. I w tym wypadku ustawodawca stwierdził, że skoro samowola jest już na tyle leciwa i organy budowlane „nie wychwyciły” jej przez tyle lat, ciężko w tym momencie nakładać na obywatela obowiązek zapłaty i lepiej zachęcić go do dokonania legalizacji i wyrwania budynku z „szarej strefy architektonicznej” niż czekać aż samowola zostanie ujawniona by obarczyć go opłatami.

Co z kolei z budynkami wzniesionymi przed 1995 rokiem? Tu ustawodawca pozostawia dowolność właścicielowi lub użytkownikowi budynku czy budowli. W przypadku gdy budynek został wzniesiony przed dniem 31 grudnia 1994 roku, wszczęcie procedury uproszczonej legalizacji następuje wyłącznie na wniosek właściciela/użytkownika obiektu. Może on wystąpić ze stosownym wnioskiem do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który to wniosek zainicjuje postępowanie, albo oczekiwać, że organ sam ujawni samowolę a wówczas postepowanie toczyć się będzie według przepisów prawa budowlanego z 1974 roku. Owe przepisy również nie przewidywały obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej, jednakże:

1. W toku jego prowadzenia organ nadzoru budowlanego bada zgodność wzniesionego obiektu z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym i w  razie stwierdzenia niezgodności w tej materii nakazuje rozbiórkę obiektu, a nawet przejęcia nieodpłatnie na rzecz Skarbu Państwa,
2. Podobne decyzje może wydać  w razie stwierdzenia, że budowla zagraża życiu i mieniu lub powoduje pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych,
3. Organ w razie zaniechania orzekania o rozbiórce lub przejęciu, może nałożyć na inwestora obowiązki polegające na wykonaniu prac mających dostosować obiekt do obowiązujących przepisów, co wiązać się może z kosztami.

Dlatego też, w mojej ocenie bezpieczniejszą dla właściciela samowolki będzie skorzystanie z uproszczonej procedury legalizacyjnej. Ergo, wiedząc, że Wasz dom jest taką samowolą lepiej uprzedzić działania organu nadzoru budowlanego i złożyć wniosek o wszczęcie uproszczonej procedury legalizacyjnej już teraz.

Zatem, Rodacy, do pracy! A jeśli potrzebujecie wsparcia, Kancelaria ochoczo wsparciem tym służy!