DLACZEGO POZORY MYLĄ – CZYLI O POZORNOŚCI JAKO WADZIE OŚWIADCZENIA WOLI

KATARZYNA WITECKA

Współzałożycielka Kancelarii,

Adwokat - nr wpisu: 2240.

Praktykę indywidualną rozpoczęła w 2008 roku, zaś w sferze zainteresowań i specjalizacji pozostawia prawo cywilne, gospodarcze, administracyjne i karne.

W spółce prowadzi bieżącą obsługę firm oraz procesy sądowe.

Tel: 14 6390840

DLACZEGO POZORY MYLĄ – CZYLI O POZORNOŚCI JAKO WADZIE OŚWIADCZENIA WOLI

Był sobie dziad i baba, bardzo starzy oboje; ona kaszląca słaba, on skurczony we dwoje, jedną mieli chateńkę taką stara jak oni…

I postanowili tę chateńkę przekazać córce i zięciowi. W zamian za to córka i zięć zobowiązali się wybudować w miejscu chateńki nowy, duży dom, a w tym domu urządzić dla dziada i baby pokoik z własną łazienką i dostępem do kuchni.

Chcieli przy tym (w zasadzie zięć) zminimalizować koszty planowanej transakcji, bo to wiadomo i rejenta trzeba opłacić i dokumenty z magistratu obstalować, więc jedyne na czym można zaoszczędzić to podatek. Wykalkulowali zgodnie, starzy z młodymi, że chociaż córka z podatku od darowizn zwolniona, to wiadomo - zięć, w sumie obcy chłop, podatek będzie musiał zapłacić większy, niźli podatek od czynności cywilnoprawnych, w sytuacji gdyby przekazanie nieruchomości nastąpiło w ramach umowy sprzedaży.  Jak pomyśleli, tak zrobili. Spisali przed notariuszem umowę sprzedaży, w której treści wpisana była i cena, za jaką córka z zięciem nabywają (rzekomo) nieruchomość, jak również oświadczenie zbywców, że umówioną cenę otrzymali.

Muszę Wam powiedzieć, że córka i zięć, chociaż obcy chłop, wywiązali się ze swoich powinności. Jednak dziad z babą z czasem zaczęli żałować swojej decyzji o przekazaniu chateńki pod rozbudowę. Wszak w tej własnej byli bardzo szczęśliwi i żyli jak w niebie, a w nowej tak w kącie, na dokładkę. Udali się więc do mecenasa (albo mecenaski) po radę, czy mogą odzyskać swoją chateńkę.

No i teraz czas na pytanie za milion: co mógł poradzić im mecenas lub mecenaska? Czy mają szanse odzyskać chateńkę?

Okazuje się, że tak, oraz, że paradoksalnie pomoże im w tym wąż w kieszeni zięcia, który chciał zaoszczędzić na całej transakcji. Czynność prawna jakiej dokonali starzy z młodymi, a to zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości dotknięta była jedną z wad oświadczeń woli o jakich wspomina kodeks cywilny, a to wadą pozorności.

Na czym polega owa wada.

Otóż rzeczony kodeks rozróżnia dwa rodzaje pozorności. „Pierwsza, nazywana zwykłą (czystą, bezwzględną, absolutną), polega na tym, że strony, nie mając zamiaru wywołania żadnych skutków prawnych, tworzą jednocześnie pozór rzeczywistego dokonania określonej czynności prawnej (art. 83 § 1 zdanie pierwsze). Pod symulowaną czynnością prawną nie zostaje przy tym ukryta żadna inna czynność prawna. Pozorność zwykła jest m.in. wykorzystywana w celu wyjęcia przez dłużnika przedmiotu spod egzekucji, uniknięcia przez współuprawnionego zgodnego z prawem podziału majątku w drodze pozornego wyzbycia się własności, wyłudzenia zwrotu podatku VAT, zwiększenia kosztów działalności przedsiębiorstwa dla obniżenia podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym .Z kolei drugi rodzaj pozorności jest określany mianem kwalifikowanej (względnej, relatywnej). Polega na tym, że strony dokonują czynności prawnej pozornej (symulowanej) w celu ukrycia pod nią innej czynności, rzeczywiście przez te strony zamierzonej i dokonanej (art. 83 § 1 zdanie drugie) . Intencją stron jest, by ukryta (dysymulowana) czynność prawna, wyrażająca ich prawdziwą wolę, wywołała wynikające z jej treści skutki prawne, a zarazem fakt jej dokonania pozostał nieujawniony wobec osób trzecich. Pozorność kwalifikowana jest m.in. wykorzystywana dla uniknięcia wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych przez ukrycie pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości faktycznie zawartej umowy jej darowizny albo w celu wyprania brudnych pieniędzy lub wyłudzenia kredytu bankowego przez podanie w pozornej umowie sprzedaży rzeczy ceny znacznie wyższej niż ustalona w ukrytej umowie jej sprzedaży, czy też w zamiarze uniknięcia konsekwencji prawnych związanych z obliczaniem zachowku i zaliczaniem darowizn na schedę spadkową poprzez ukrycie pod symulowaną sprzedażą rzeczywiście dokonanej darowizny.”[1]

Skutkiem pozorności zwykłej jest bezwzględna nieważność dotkniętego nią oświadczenia woli. Czyli odwołując się do wskazanego w przywołanym komentarzu przykładu jeśli dwie strony zawierają umowę sprzedaży, nie mając zamiaru aby rzecz sprzedającego wyszła spod jego władania, a tylko by stworzyć taki pozór i w konsekwencji uniknąć skierowania do niej egzekucji – to czynność taka nie wywołuje zamierzonego skutku. Oczywiście rzeczą osoby, która zamierza wykazać, że czynność prawna była pozorna jest udowodnienie tej okoliczności, czyli, że ani zbywca, ani nabywca nie mieli zamiaru przenieść własności, tylko stworzyć pozory tego przeniesienia. Ponieważ mówimy tu o sferze woli, a więc niematerialnej, dowiedzenie tej okoliczności może być trudne. W omawianym wypadku jednak pomocnym może być udowodnienie, że sprzedający nie otrzymał zapłaty, albo, że nadal pozostaje w posiadaniu rzekomo sprzedanej rzeczy, pobiera z niej pożytki i ponosi związane z jej utrzymaniem koszty – ergo, postępuje jak właściciel.

W przypadku pozorności kwalifikowanej sytuacja się komplikuje. Wolą stron czynności prawnej obarczonej tym rodzajem wady jest bowiem wywołanie skutku w sferze prawnej jej uczestników, ale pod pozorem dokonania innej czynności (Tak jak w przypadku dziada, baby, córki i zięcia, obcego chłopa: chcieli przenieść własność z seniorów na juniorów, z tym, że  formalnie zawarli umowę sprzedaży, ale naprawdę to darowizna, bo nabywcy nie płacą za kupiona nieruchomość). Przyznać muszę, że częściej mamy do czynienia z sytuacją, gdy pod pozorną umową darowizny dokonywana jest sprzedaż, czyli przeniesienie własności następuje odpłatnie. W takim wypadku ważność takiej czynności zależy od tego co jest jej przedmiotem. W przypadku gdy jest to nieruchomość, nieważnością dotknięta będzie zarówno jedna jak i druga czynność: umowa darowizny z racji ciążącej na niej wady, zaś umowa sprzedaży – z uwagi na fakt zastrzeżenia dla umowy przenoszącej własność nieruchomości szczególnej formy prawnej (aktu notarialnego). Forma ta musi obejmować wszystkie elementy istotne umowy, a w przypadku umowy sprzedaży do takowych należy też i cena, za jaką zbywana jest nieruchomość. W pozornej umowie darowizny, nawet zawartej w formie notarialnej cena nie jest wskazana, zatem, z uwagi na brak jednego z elementów istotnych umowy, także dysymulowana umowy sprzedaży będzie nieważna.

Co jednak, gdy sytuacja jest zgoła odwrotna i pod pozorną umową sprzedaży nieruchomości strony ukryły umowę darowizny? Na chłopski (lub babski) rozum, skoro umowa darowizny zawiera mniej elementów istotnych niż umowa sprzedaży (bo nie należy do nich cena) to skoro umowa pozorna są objęte wszystkie essentialia negotii darowizny (a więc przedmiot i dyspozycja tym przedmiotem), to mimo, że czynność pozorna (sprzedaż) zawiera dodatkowe elementy (cena), czynność pozorowana (darowizna) powinna być ważna i skuteczna. I tu moi Państwo, zonk… Albowiem Sąd najwyższy w uchwale z dnia 9 grudnia 2011 roku, sygn.. akt III CZP 79/11 orzeł, że „Nieważna jest umowa darowizny nieruchomości ukryta pod pozorną umową sprzedaży tej nieruchomości.”

Dlaczego???

I tu znów cytat z Sądu Najwyższego:

„Nie ma podstaw do przenoszenia formy szczególnej zachowanej dla czynności symulowanej na czynność dyssymulowaną przede wszystkim z tego względu, że w pojęciu pozorności, która jest wadą oświadczenia woli, nie mieści się wadliwość czynności prawnej w postaci niezachowania formy”.

A trochę jaśniej????

„W omawianym wypadku forma aktu notarialnego została zachowana dla innej czynności prawnej, tj. pozornej umowy sprzedaży nieruchomości, i nie może być użyczona dla ukrytego oświadczenia woli nieodpłatnego przeniesienia jej własności, gdyż ustawodawca w art. 83 § 1 zdanie drugie k.c. uzależnił jego ważność od tego, czy dyssymulowana czynność prawna, np. umowa darowizny nieruchomości, odpowiada wszystkim dalszym wymaganiom, wynikającym z przepisów bezwzględnie obowiązujących, a więc także od tego, czy została zawarta w wymaganej formie. Wprawdzie obydwie czynności - pozorna i ukryta - dotyczą tych samych podmiotów i tej samej nieruchomości, niemniej dokonane przez strony ukryte oświadczenie woli o nieodpłatnym przeniesieniu jej własności nie zostało wyrażone z zachowaniem formy ad solemnitatem. Należy dodać, że umowę sprzedaży różni od umowy darowizny nie tylko odpłatność charakteru czynności prawnej, ale - jak trafnie podniesiono w literaturze - całkiem inny reżim prawny.”

A skoro z Sądem Najwyższym, tak jak z taśmą policyjną[2] się nie dyskutuje, to córka i zięć (obcy chłop) musieli babie i dziadowi zwrócić już nie tak maleńką chateńkę. Staruszkowie zaś na starość żyli w niej naprawdę jak w niebie i nie tylko dlatego, że przywykli do siebie.[3]

Abstrahując od tego, że musieli młodym zwrócić nakłady…ale to już zupełnie inna historia.

 

[1] M. Maciejewska-Szałas [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, Warszawa 2022, art. 83.

[2] Vide: „Klopsiki i inne zjawiska pogodowe”

[3] Babo – dziadowskie nawiązania odnoszą się do piosenki Marka Grechuty pt. Dziad i baba.