LOKATOR NA GAPĘ, CZYLI JAK MOŻNA POZBYĆ SIĘ NIECHCIANEGO NAJEMCY I czy w ogóle to możliwe…

KATARZYNA WITECKA

Współzałożycielka Kancelarii,

Adwokat - nr wpisu: 2240.

Praktykę indywidualną rozpoczęła w 2008 roku, zaś w sferze zainteresowań i specjalizacji pozostawia prawo cywilne, gospodarcze, administracyjne i karne.

W spółce prowadzi bieżącą obsługę firm oraz procesy sądowe.

Tel: 14 6390840

LOKATOR NA GAPĘ, CZYLI JAK MOŻNA POZBYĆ SIĘ NIECHCIANEGO NAJEMCY I czy w ogóle to możliwe…

Pamiętacie „Koszmarnego Lokatora”, którego zachwalałam tydzień temu? Wprawdzie dzisiaj mija tydzień i dwa inne seriale Netflixa od ostatniego wpisu, jednak zdarza mi się nadal zadumać nad meandrami amerykańskiego prawa lokalowego… Poza wspomnianą uprzednio wisienką na torcie w postaci nabycia prawa do zamieszkiwania tylko poprzez fakt, że na adres zajętego lokum doręczana jest dzikiemu lokatorowi poczta, z otwartą buzią i niedowierzaniem przyjęłam kolejny prawny „myk”. Mianowicie, w prawie amerykańskim, jeśli dwie osoby zamieszkujące pod jednym dachem zgłaszają na Policję przemoc domową, liczy się…kolejność zgłoszenia. Co więcej, organy ścigania nie bawią się we wstępne badanie, czy zgłoszenie jest prawdziwe, czy nie, ale z góry walą zakazem zbliżania się tej drugiej osoby do osobnika, który wygrał wyścig na zgłoszenia. Taki paradoks doprowadził w serialu do tego, że jedna z jego bohaterek, prawowita najemczyni lokalu, zmuszona była opuścić swój dom, z powodu wydanego przeciwko niej zakazu… a niesforny squaters mieszkał sobie wygodnie nadal, nie płacąc oczywiście ani centa za możliwość korzystania z lokum… Tak, że tak, jak mawia współczesna młodzież. Można? Można, a jakże…

Nie pocieszę Was jednak pisząc, że polskie prawo jest dużo bardziej względne niż amerykańskie, bo nie jest. Wprawdzie nie dla lokatorów mających niefajnych sublokatorów, ale dla właścicieli, czy dysponentów lokali, którzy oddali swoje włości we władanie nieuczciwym najemcom. Mowa tutaj ponownie o ustawie o ochronie praw lokatorów (którą, jak być może pamiętacie, tak mocno oprotestowywało swojego czasu lobby właścicieli kamienic). Ktoś z Was może spytać, ale dlaczego? Przecież stosunki między wynajmującym                     a najemcą reguluje umowa, w której można wpisać co się chce. Otóż można, tyle, że jeśli postanowienia umowy są mniej korzystne dla lokatora od przepisów ustawy, stają się nieważne, a w ich miejsce stosuje się przepisy rzeczonej ustawy. Przykład, zapytacie. A proszę.

Bardzo często w umowach najmu lokali mieszkalnych (bo tylko takich dotyczy ustawa) wprowadza się zapisy o możliwości wypowiedzenia umowy bez wskazania przyczyny,                                     z zachowaniem jedno, dwu lub najczęściej trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.  Świetnie, jeśli najemca okaże się lojalny w stosunku do treści umowy i wynajmującego i otrzymawszy owo wypowiedzenie faktycznie opuści zajmowane lokum. Gorzej, jeśli lojalny nie jest, a na dodatek jest znawcą przepisów prawa, lub uda się do profesjonalnego pełnomocnika, bo wówczas wynajmujący zamiast pustego lokalu może zobaczyć figę z makiem (miałam napisać o jednym z palców dłoni, ale poniecham). Dlaczego tak się stanie? Ano dlatego, że rzeczona ustawa przewiduje możliwość rozwiązania umowy o odpłatne korzystanie z lokalu, zawartą na czas nieoznaczony jedynie w konkretnych przypadkach i w ustawowo przewidzianych terminach, cytuję:

1. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, wtedy jednak musimy lokatorowi dostarczyć lokal zastępczy (chyba, że prawo do takiego posiada skądinąd)

Właściciel lokalu może także wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

- sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

- miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Jest to zatem grupa przyczyn nazywanych „dotyczącymi lokatora”.

3. Dalej mamy zestaw przyczyn „dotyczących wynajmującego” pozwalających właścicielowi na to by:

- Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

- Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego, co więcej, jeżeli lokatorem, takim  jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie okresu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

Jak widać z powyższego, lokator może zadłużyć się wobec nas lub zadłużyć mieszkanie do dostawców mediów za okres co najmniej dwóch miesięcy (a nawet dłużej, gdyż nie płaci za miesiąc, dajemy mu kolejny miesiąc na spłatę zadłużenia, a gdy tego nie uczyni - wypowiadamy z okresem miesięcznym, który kończy się na koniec miesiąca kalendarzowego, czyli jeżeli wypowiedzenie wręczymy dajmy na to 15 marca, to umowa rozwiązuje się dopiero z dniem    30 kwietnia!), zrazić do nas wszystkich sąsiadów – a my nie mamy możliwości rozstania się z nim, a co ważniejsze opróżnienia z takiego gagatka naszego mieszkania w szybki i skuteczny sposób…

Niestety, omawiana ustawa daje prymat do zachowania przysłowiowego dachu nad głową w stosunku do prawa własności, co spotykało się i spotyka nadal (mimo, że pierwotne zapisy ustawy zostały już mocno zliberalizowane) ze sprzeciwem właścicieli nieruchomości.

Owszem, można się zgodzić, że powołane przepisy znajdują uznanie w sytuacjach, gdy wynajmującym jest przedsiębiorca, „kamienicznik”, który posiadając kilka lub kilkanaście lokali, uczynił sobie z wynajmu źródło dochodu. W takim wypadku regulacja ustawy faktycznie chroni lokatorów przed wyrzuceniem ich znienacka na bruk. Jednak co powiedzieć o osobie, która jest właścicielem jednego tylko lokalu, chwilowo zamieszkuje gdzie indziej (u partnera, małżonka, rodziców), ale nagle z przyczyn losowych zmuszona jest wyprowadzić się  chce zamieszkać w swoim M? Wtedy albo musi wegetować trzy lata, lub zapewnić lokatorowi lokal zastępczy, nie tylko podobny do wynajmowanego ale i za podobna cenę! W tym wypadku ustawa zdecydowanie bardziej chroni lokatora od właściciela.

Żeby nie pozostawiać Was na kolejne dwa tygodnie w zbyt dobrych humorach, na koniec dodam, że złożenie skutecznego wypowiedzenia nie zawsze oznacza odzyskanie wynajmowanego lokum. Ale to już zupełnie inna historia…